наш корреспондент взял интервью у бывшего
представителя Торгово-промышленной палаты РФ в ЮАР, руководителя
консалтинговой фирмы "АФРОНОВА" г-на Медникова Вадима
Александровича.
Господин Медников, как давно
Вы работаете в ЮАР и какое отношение Ваша фирма имеет к
недвижимости ?
В ЮАР я уже четвертый год, из них
два в качестве представителя Палаты. За это время у меня
сложились хорошие контакты в самых разных сферах делового мира
ЮАР - с крупными корпорациями, банковскими учреждениями,
предприятиями, экспортерами и импортерами, риэлтерскими и
туристическими фирмами, предпринимательскими ассоциациями.
Поскольку потенциал торгово-экономических отношений между нашими
странами весьма велик, но до настоящего времени остается
практически не востребованным, по завершении работы в Палате я
решил продолжить усилия по развитию деловых связей России с ЮАР
в режиме частного предпринимателя.
Наша
компания оказывает содействие заинтересованным клиентам по
широкому спектру вопросов - например, она представляет в ЮАР
интересы российских производителей и внешнеторговых организаций,
ведет поиск партнеров по различным коммерческим проектам,
помогает вести переговоры, занимается маркетинговой и
консультационной деятельностью. Рынок недвижимости - это такое же
широкое поле деятельности, как, например, рынок потребительских
товаров или продуктов питания и поскольку его как и любой друной
рынок определяют спрос и предложение, мы внимательно следим за
развитием коньюнктуры и работаем на нем с заинтересованными
клиентами. На сегодня у нас сложились неплохие связи с ведущими
риэлтерскими компаниями ЮАР, юридическими фирмами,
специализирующимися на недвижимости ,позволяющие оказывать
эффективную помощь нашим клиентам.
Чем недвижимость в ЮАР
привлекательна для потенциальных покупателей из России?
Прежде всего ценой, которая и
фактически, и по признанию международных специалистов на 30-40 %
ниже сравнимых по качеству аналогов в странах Европы, Азии и
Америки. Это объясняется тем, что длительное время рынок
недвижимости ЮАР «варился в собственном соку» из-за международных
экономических санкций.Страна находилась в определенной
изоляции.Теперь этот период позади.Как Вы знаете, после прихода к
власти нового правительства все ограничения были сняты(включая
даже торговлю оружием) и ЮАР сейчас очень активно реинтегрируется
в международное сообщество. Это, кстати, тоже надо учитывать при
составлении планов на покупку.
Рынок недвижимости ЮАР в последнее
время стал очень динамично развиваться именно из-за значительного
притока иностранцев и цены, оставаясь пока ниже среднемировых
стали расти и будут продолжать расти пропорционально развитию
деловых связей. Таким образом, купив дом в ЮАР в настоящее время
покупатель приобретает не только добротное жилье, но и делает
весьма выгодный и надежный вклад своих средств, поскольку
стоимость недвижимости будет расти примерно на 15-20 % в год. За
сумму в 100 тыс.долларов Вы сможете приобрести объект, который в
нашем понимании ассоциируется с понятием «роскошная вилла». То
есть речь идет об участке земли в 1000-2000 кв м с до мом 6-8
комнат, почти обязательным бассейном, нередко с теннисным кортом,
гаражем на 2-3 машины отдельным коттеджем для прислуги,
ухоженным садом с экзотическими растениями. Далее надо отметить
качество домов ЮАР. Главная примечательная черта-добротность,
ведь вкусы домовладельцев в стране уходят в колониальное прошлое
страны, когда строили надолго и всерьез. При этом сложились
определенные стандарты и традиции и даже в настоящее время дома
строятся, как правило, по тем же стандартам. Архитектурное
решение домов-индивидуально. Даже задавшись целью Вы не найдете в
ЮАР два одинаковых дома, все они строились и строятся по
отдельным проектам в соответствии со вкусом заказчика.Однако
купить готовый дом дешевле, чем строить новый ввиду роста цен на
стройматериалы.
О климате и живописности ЮАР
разговор особый. Многие без особого преувеличения называют эту
страну «раем на земле».В самом деле Создатель весьма щедро одарил
эти края не только обилием полезных ископаемых, но и удивительной
природой. Например, люди много по ездившие по свету справедливо
считают Кейптаун и его окрестности самым живописным местом на
земле и тому, кто бывал в этих местах трудно не согласиться с
этим мнением. В то же время климат района Йоганнесбурга едва ли
не самый приятный и здоровый в мире.Судите сами – летом (когда у
нас зима) температура днем 25-30 (но кондиционер не нужен), а
ночью 18-20. Зимой (июнь - август) днем 18-20 и лишь по ночам
термометр может опукскаться до 5-7 градусов и тогда порой
приходится включить электрообогреватель. Кстати электроэнергия в
ЮАР на втором месте по дешевизне в западном мире после Новой
Зеландии.
Уникальность климатических условий
Йоганнесбурга объясняется расположенностью в зоне относительного
высокогорья - 2000 м над уровнем моря и поэтому здесь уживаются
на одном клочке земли такие деревья, как пальма, эвкалипт, сосна,
ель, береза (совсем как наша), клен, знаменитая джакоранда и
многие другие деревья, которые в других районах мира растут
только отдельно. Теперь Вы можете себе представить как выглядят
юаровские усадьбы. К тому же садоводство (но не
огородничество)-самое распространенное хобби большинства
южно-африканских семей. Добавьте к этому великолепную
инфраструктуру на уровне (а иногда и выше самых развитых стран) -
дороги, отели, банки, торговые центры, развлекательные центры,
заповедники, высококлассный сервис во всем и у Вас начнет
складываться понятия о комфортности проживания в ЮАР.
Этим как
раз и объясняется то,что очень многие предприниматели и
бизнесмены оказавшись однажды в ЮАР по делам «задержались» здесь
на многие годы и осели настолько,что больше не мыслят о другом
месте жительства.
Вы
говорите о преимуществах проживания в ЮАР, а что можно отнести к
недостаткам, например,известные факты о нестабильности,
преступности?
Этот вопрос
правомерен.ЮАР в последнее время также как и Россия находится в
центре повышенного внимания средств массовой информации и к
сожалению ваши коллеги в отношении ЮАР грешат тем же что и в
отношении России-слишком гипертрафированно уделяют внимание
только негативным сторанам жизни и гонятся за сенсациями, которые
в соновном происходят из политических и социальных преобразований
в обеих странах. Что касается ЮАР то лучшее определение будет «не
так страшен черт как его малюют». Да, в стране были острые
политические схватки и как следствие стычки между
противоборствовавшимисторанами (в соновном между черными
группировками АНК и ИНКАТА), но это явление совсем не коснулось
простых обывателей как может показаться с экрана телевизора. К
чести ЮАР и его нового правительства надо сказать,что процесс
демократизации общества проходит на удивление грамотно и гладко.
Это отмечают все международные аналитики. По степени стабильности
в новом обществе ЮАР намного опережает СНГи это непреложный факт.
Что
касается преступности,и тут следует признать,что это явление
имеет место в жизни ЮАР. Иначе и быть не могло в стране с такой
высокой безработицей (более 10 млн). Однако и эта сторона жизни
выглядит не так, как о ней порой бытуют представления росссиян.
Здесь нет признаков организованной преступности, нет
бандформирований или мафии в нашем представлении. Вероятно,это
следствие достаточно жесткой дисциплины и правопорядка за
которыми десятки лет следила весьма профессиональная
южно-африканская полиция, которая не привыкла церемониться с
нарушителями закона (это кстати должны иметь в виду российские
«искатели приключений»).
Разумеется,если Вы надолго оставили свой дом без присмотра и не
приняли мер предосторожности по возвращении Вас могут ожидать
неприятные сюрпризы и Вы можете не найти свой компьютер,
телевизор или другие ценности, однако, даже на этот случай
существует страховка. А в целом различные меры предосторожности
возведены в культ местными домовладельцами. Как правило, дома
защищены ультра современными средствами охраны, которые
подключены к профессиональным фирмам «security» и вслучае прихода
незванных гостей отряд вооруженной охраны прибудет в течение
нескольких минут. Нормой считается иметь на участке одну или
несколько породистых собак. В 99% процентов юаровских домов
вместе с хозяевами в отдельных пристройках проживает прислуга,
чаще всего домработница и садовник. Кстати это еще одно из
немаловажных преимуществ для измученных бытовыми вопросами
россиян. В ЮАР Ваша домработница ежедневно приберется в
доме,помоет посуду,сходит за ребенком в школу и выполнит другие
Ваши поручения и все это за оплату в среднем 100 долларов в
месяц.
Вы
упомянули школу. Как с этим обстоит дело в ЮАР ?
Школы
делятся на частные и общественные.Разница в качестве преподавания
не столь велика, зато существенна разница в оплате. В
общественной школе за ребенка надо платить около 500 долларов в
год,а в частной до 5000. В школьной практике сильны английские
традиции. В сравнении с российскими
школами школы ЮАР менее требовательны к детям и академическая
нагрузка полегче, но это различие
выравнивается на более поздних этапах обучения в колледже и
университете. Рейтинг высшей школы ЮАР
высок и выпускников университетов этой страны с удовольствием
берут на работу в странах Запада. Наши дети хорошо адаптируются в
юаровских школах,где и учителя ученики встречают их весьма
приветливо. Как правило за год-два они преодолевают языковый
барьер и сливаются с общей массой учащихся.
Много ли
в ЮАР эммигрантов из России и есть ли российская колония?
Особенности иммиграционной политики?
Исторически
в ЮАР оказалось несколько тысяч эммигрантов из России,а на рубеже
веков был эпизод когда в ЮАР в течение короткого времени прибыло
около 40 тысяч выходцов из Прибалтики, бывшей в то время частью
российской империи.Потомки этих эммигрантов уже давно
ассимилировались и по-русски в большинстве случаев не говорят. В
последние годы ЮАР приняла много эммигрантов из бывшего
Советского Союза, оказавшихся здесь через Израиль. После
демократических выборов и отмены санкций интерес к ЮАР вспыхнул с
новой силой и все чаще здесь в самых разных местах можно услышать
русскую речь,но таких признаков колоний ,как русские школы,клубы
и т.п. пока нет,хотя дело очень быстро идет к этому.
В связи с
тем,что в ЮАР велик уровень безработицы среди черного населения,а
поток иностранцев желающих здесь поселиться постоянно возрастает
существует доволно четкая иммиграционная практика, которая весьма
схожа с таковой в западных странах. Существует и определенный
материальный ценз при рассмотрении ходатайств,который на сегодня
составляет около 200 тыс. долларов. На практике это значит, что
от претендента ожидается, что он в той или иной форме инвестирует
в ЮАР эту сумму. Это может быть покупка дома или коммерческой
собственности или простой вклад на банковский депозит и пр.
Однако,следует отметить,чтобы стать владельцем недвижимости в ЮАР
совсем не обязательно эммигрировать.Вы можете оставаться
гражданином любой страны и свободно распоряжаться принадлежащим
Вам имуществом например сдавать в аренду или перепродавать.Вы,
наконец, можете жить и по временному виду на
жительство,оформление которого проще. Всем этим занимаются
специализированные юридические фирмы и наша фирма тоже готова
оказать содействие в решении этих вопросов.
Специализированные фирмы кто они и сколько стоят их услуги?
В первую
очередь это серьезные с многолетним опытом работы и
многочисленным штатом специалистов (агентов) риэлтерские фирмы,
которых в ЮАР больше дюжины. Их нанимает продавец,но в отличие от
бытующих представлений они стараются удовлетворить интересы и
покупателя, ведьвчерашний покупатель сегодня может стать
продавцом...Фирмы-агенты работают за комиссию (не выше 7%),
которую выплачивает продавец после покупки и которая фиксируется
в контракте на покупку дома. С хорошим агентом покупатель может
решить массу вопросов, связанных с покупкой: в первую очередь
поторговаться и затем получить абсолютно все разъяснения по
любому интересующему вопросу, а также и соучастие в оформлении
покупки и связанных с нею дел (например устройство ребенка в
школу, найм домработницы и т.п.).Все эти услуги оплачивает
продавец в счет причитающейся агенту комиссии. Оформлением
покупки и документов занимается адвокат продавца, который также
может уделить внимание и проблемам покупателя,однако если Вы
захотите нанять собственного юриста для решения своих проблем
надо быть готовым выложить 100-150 долларов за час работы. Тем
более выгодно иметь дело с фирмами,способными решать вопросы в
комплексе, подобной нашей.
Как
обстоит дело с работой и ведением своего дела?
Для тех кто
владеет английским в достаточной степени устроиться на работу не
так уж и трудно (среди белого населения безработицы практически
нет). Конечно многое зависит от того какую работу Вы ищете. Про
рабочие профессии можно забыть из-за безработицы среди коренного
населения да и достатка такая профессия не принесет.
Интеллигенция может пользоваться спросом, но здесь главное -
языковый барьер. Например врачу придется сдавать
экзамены,подтверждающие квалификацию. Полегче ИТР особенно если
Вы связаны с горнодобывающей отраслью, но на языке все же также
надо уметь общаться. Свое дело тоже требует решения языковой
проблемы, однако здесь Вы, вероятно, сможете быстрее прибегнуть к
услугам переводчика. .Можно, конечно, и ничего не делая жить на
проценты, но тогда надо ассигновать на депозит 300-500
тыс.долларов, что принесет Вам из расчета 10% годовых сумму на
безбедное существование Вашей семьи. Жизнь,однако, показывает,
что ничего не делать - большой и редкий дар и далеко не каждый им
обладает.
Как Вы
думаете,а не смутит наших покупателей расстояние? Ностальгия?
Во-первых
расстояние из Москвы меньше чем до Владивостока, а во-вторых, наш
маленький мир становится все меньше - продремал ночь в самолете и
ты уже там. К тому же почти нет разницы во времени - всего 2
часа. Сейчас некоторые покупатели хотели бы уехать и подальше...
А что касается ностальгии,то на первый год впечатления от нового
окружения не дадут ей возобладать над Вами и потом спутниковое
телевидение в ЮАР уже норма ,да и телефонная связь почему-то
работает лучше чем в Москве, ну а уж если сильно приспичит –
продремал еще ночку и снова очутился в родной среде.
Общеизвестно,что наиболее вероятными покупателями недвижимости в
ЮАР могут стать российские бизнесмены. Какова перспектива сделать
в ЮАР бизнес ?
Намерения
российских бизнесменов иметь присутствие в ЮАР если таковые будут
возникать следует всячески приветствовать, поскольку если они и
будут преследовать свои личные цели,в конечном счете их
пребывание в ЮАР принесет большую пользу России. В начале нашей
беседы я уже отметил,что потенциал торгово-экономического
сотрудничества между ЮАР и Россией огромен, но к сожалению очень
мало происходит в плане его материализации. Одной из главных
причин этого является практическое отсутствие должной
инфраструктуры. В ЮАР нет и не будет Торгпредства России, а
находящихся там представителей российских организаций можно по
пальцам пересчитать. Вместе с тем каждому понятно, что только по
переписке или по телефону бизнес не сделаешь, необходим живой
контакт между партнерами. Именно в развитии торговли и другого
экономического сотрудничества ЮАР с Россией и заключается главная
возможность сделать бизнес. Заниматься можно самыми разными
вопросами, например поставками в ЮАР российских ТНП. Разговоров
было много, но почему-то еще никто не создал в ЮАР торговый дом с
такой специализацией, а зря.
Динамику
потребительского рынка ЮАР можно сравнить с российской. Импортных
товаров долгое время почти не было и сейчас наши конкуренты из
Японии, Южной Кореи, Тайваня, КНР, несмотря на довольно высокие
импортные пошлины все больше заполняют полки местных
супермаркетов своими товарами или открывают свои магазины. Расчет
их строится на том, что на юге Африки пробуждается огромный
потребительский рынок , который будет работать на 200 млн
потребителей. С другой стороны в Африке есть что взять и
предложить российскому потребителю. Здесь ведь полярная
противоположнсть созревания овощей и фруктов и этим грех не
воспользоваться. В ЮАР можно покупать фрукты, овощи как свежие
так и консервированные, растительное масло, вино, пиво, соки и
многое другое и с выгодой доставлять это российскому потребителю.
Есть много других ниш для успешного бизнеса - обмен
научно-техническими достижениями, коммерческая недвижимость
(можно покупать кафе, рестораны, отели, фермы, например,
страусиные или охотничьи угодья), модернизировать небольшие
фабрики,создавать учебно-производственные центры, лизинговые
фирмы на российском оборудовании и многое многое другое. Выгода
от всего этого будет и России и ЮАР.
Вы
сказали,что в ЮАР несколько крупных риэлтерских фирм, кому отдать
предпочтение российскому клиенту?
Обратиться
можно к любой. На сегодня я бы рекомендовал фирму «ХЕЙЗМАРК», у
которой уже имеется успешный опыт работы с российскими клиентами
и она готова специализироваться на этом направлении. Конкретные
запросы можно направлять на русском языке. Тот, кто готов к
решительным действиям, но нуждается в помощи на месте может
обращаться непосредственно к нам. Надеюсь, что и Ваша газета не
оставит без внимания обращения заинтересованных лиц и
организаций.
Недвижимость за рубежом № 10 / 11, 1995
